לפני שנים, בתחילת הדרך, ההתחדשות העירונית הייתה אניגמה. איש מהשחקנים המעורבים לא ידע במה בדיוק מדובר, לא היזמים, לא העיריות, לא הבנקים – ובוודאי שלא הדיירים. אז ישבו וטיכסו עצה עור כי תקן 21 המקורי וחשבו איך לתת את "זריקת הבוסטר" לענף ההתחדשות העירונית.
מכיוון שדובר בתוכנית חדשה ולא מוכרת, התמריצים היו נדיבים בהתאם – רווח יזמי לחברות היזמיות שהקימו את הבניינים החדשים של %25%–30 ,ואף תוספת תמורות נדיבות לדיירים – בדרך כלל תוספת של 25 מ"ר לשטח הדירה הישנה בנוסף למרפסת השמש, למעלית ולחניה.
לאחר תקינת תקן 21 המקורי נדברו עורכיו ובהם טל אלדרוטי (השמאי הממשלתי הראשי לשעבר) כי יש לבצע בדיקה חוזרת כעבור שנתיים כדי ללמוד כיצד השוק התנהג מאז תקינת תקן 21 תקינה.
והנה, חלפו להן כתשע שנים, כלל השחקנים למדו להכיר את הפרויקטים של ההתחדשות העירונית. היזמים, הבנקים, קרנות המי מון השונות ואף הדיירים למדו להכיר וליהנות מהתוכנית, שהייתה "בוננזה" עבורם (שהפיקה עבורם בדרך כלל רווח נטו של יותר ממיליון שקל), שלא לדבר על דירה חדישה, ראויה למגורים, ובטיחותית מבחינת מיגון טילים, רעידות אדמה, שריפות וכד'.
היות והנעלמים שבתוכנית החלו לשקוע, תוכניות התחדשות רבות כבר בוצעו בפועל ובהתאם לכך הסיכון ירד, לכן החלו כבר להיסגר עסקאות עדכניות באחוזי רווח יזמי נמוכים יותר של %15%–18 ,ובהתאמה גם התמורות לדיירים החלו להצטמצם בד"כ ל12 מ"ר (לעתים נקבע כי לא תהיה תוספת שטח כלל, אלא שדירה חדשה היא תוספת ראויה ומספקת).
אולם במשולש הזהב יזם–דיירים–עירייה, העירייה הייתה ונותרה החוליה החלשה. מדוע? מפני שהעיריות – ככלל – לא אוהבות את תוכניות ההתחדשות העירונית (בלשון המעטה מנומסת), משתי סיבות. מצד ההכנסות, משום שהארנונה שגובה העירייה מעסקים (ממסחר או ממשרדים) רווחית יותר פי שלושה משיעור הארנונה שיכולה לגבות מדירות למגורים; ומצד ההוצאות, השירותים שחייבת העירייה לספק לדירות מגורים רבים וגדולים יותר (כי צריך להקים לדיירי הבניינים החדשים עוד בתי ספר, עוד גני ילדים, מתנ"סים, טיפת חלב, בתי כנסת). מעטפת סך השירותים לשטחי מסחר או למשרדים מצומצמת בהרבה.
בדיוק מטעם זה העיריות אינן מסכימות לוותר על גביית היטלי ההשבחה מהיזמים בפרויקטים של התחדשות עירונית.
אם ישנו רצון אמיתי במטה הדיור הלאומי ביחד עם הרשות להתחדשות עירונית לייצר עוד אלפי דירות חדשות (ונדמה שישנה הבנה כי מלאי הדירות במרכז הארץ יוכל להתמלא רק על בסיס תוכניות של התחדשות עירונית), הרי שיש הכרח שהמדינה תכניס את היד (עמוק) לכיס באמצעות מימון הסכמי גג עם הרשויות המקומיות שישפו את העיריות באופן מלא על אובדן ההכנסות מארנונה (של מסחר ומשרדים) מצד אחד, ועל הגידול שייגרם להן בהוצאות העירוניות, בחובת מתן שירותים לתושבים, ובהקמת תשתיות חדשות ויקרות הנדרשות לדירות למגורים מצד שני. ללא צ'ק בנקאי שמן של מדינת ישראל לרשויות המקומיות (נניח 100 אלף שקל לכל היתר בנייה שמקורו בהתחדשות עירונית), גם התקן המעודכן יעלה אבק על מדף הדוחות, המצגת תהיה יפה, אך לא תייצר אף לא דירה אחת חדשה.
