התכנית שאושרה על ידי משרד ראש הממשלה הייתה שאפתנית: היא מצאה כי ישראל זקוקה ל-113 אלף דירות בשנה כדי להדביק את קצב הילודה ולהשלים פערי עבר, אבל בפועל – המדינה בונה מחצית. מה נשאר מהתכנית ההיא ולמה הנתונים צריכים להדאיג את ראשי הענף?
תכנית אסטרטגית לדיור שנערכה בשנת 2017 חשפה את הפער העצום בין מה שמספרים לנו באשר להיצע הדירות בישראל – לבין למציאות. כבר שנים שהמדינה מנסה לעמוד ביעד – בניית 60 אלף דירות בשנה, והיא חורקת שיניים כדי להגיע למספר הזה, ולא תמיד מצליחה. החלטה מספר דר/131 של ועדת שרים לענייני תכנון, שהתקבלה במסגרת בפברואר 2017 וצורפה לפרוטוקול החלטות הממשלה, קיבלה תוקף באותה שנה.
בתכנית נחשפים המספרים האמיתיים של דירות הדרושות לבנייה בישראל וממנה עולה כי הפער בין התכנון המקורי למציאות – גדול מאוד. על פי התכנית לצרכי הדיור לשנים 2017-2040, המדינה זקוקה ל-1.5 מיליון דירות עד 2040, כשבפועל נבנים 55 אלף דירות בשנה. אלא שהתכנית הזאת עודכנה. על מנת להבטיח את מימוש מלוא היקף יח"ד הנדרשות בהתאם לתחזית, ובהתחשב בפחתים, פערי העיתוי, חוסרי עבר ושמירה על מלאי תכנוני-אסטרטגי (כלומר, המדינה מודה שבעבר היא בנתה פחות מהתקן והיא מוסיפה למספר הזה את הפערים שהיא עדיין לא סילקה), היקף התכנון המפורט הנדרש בשנים 2040-2017 יעמוד על סה"כ של כ-2.6 מיליון דירות.
בתכנית עצמה, מופיע כי בין השנים 2025-2031, בהתחשב בריבוי הטבעי של האוכלוסיה ועל מנת לסגור פערי עבר, ישראל זקוקה ל-104 אלף דירות בשנה. נכון, המדינה טוענת כי הריבוי הטבעי כולל 60 אלף דירות – אבל מה לגבי השנים בהם הפערים הללו גדלו? כלומר, לפי אותה תכנית שאושרה על ידי משרד ראש הממשלה, בנימין נתניהו (המועצה הלאומית לכלכלה), ישראל זקוקה בפועל למעל מאה אלף דירות בשנה, וכל שנה שעוברת ללא עמידה במספרים האלה – מגדילה את הפערים. לאחר שנת 2031, אגב, המספרים יגדלו. יוצא כי הממוצע במהלך 23 השנים האלה עומד על 113 אלף דירות, כשהמספר עוד אמור לגדול בשנים הקרובות, משום באף אחת מאותן שנים ישראל לא בנתה בקצב כזה – נהפוך הוא, ברוב המקרים קצב הבנייה מתקרב לחצי מהיעד.
"משנת 2017 ועד 2040, כך לפי החלטת מדינת ישראל, ואלה לא החלטות של שיווק, יהיו חסרות 2.6 מיליון דירות כדי להדביק את הפער – וזה הרבה", מנתח עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בנייה. לדבריו "הנתונים האלה אינם מתבססים על אנטישימיות, ולא על עוינות באירופה, שיגרמו לגל העלייה לגדול, אלא על גידול וריבוי טבעי של האוכלוסיה".
לדבריו, "כמו שצפוף בכבישים, כך כבר עכשיו יהיה צפוף בדירות ויהיה יותר צפוף אם הממשלה לא תתעשת ותתחיל לתת תשובות לציבור".
אתה חושב שהמדינה יכולה לעמוד ביעד כזה? מדובר בהכפלה של מספר הדירות הבנויות.
"אם המדינה תמשיך לעשות את מה שהיא עושה מדי, שזה מעט מדי ובעיקר יחסי ציבור – התשובה היא לא. ישנם שלושה דברים אופרטיביים שאם יבצעו אותם הם יתנו את הפירות, בשנים הבאות: הדבר הראשון הוא לתת 'כסף חי' לראשי הרשויות כנגד היתר בניה. אני מזכיר שראשי ערים לא רוצים דירות, כי זה גרעוני. ארנונה על עסקים גבוהה יותר פי שלושה. בצד של ההוצאות, העירייה צריכה לממן רווחה, גני ילדים, בתי כנסת ועוד. חקיקה לא עוזרת, כי הם לא סופרים את החקיקה, עיין ערך תמ"א 38 ז"ל, כשרשות שרצתה עשתה ומי שלא רצתה – לא עשתה. רשות שלא רצתה הרגה את זה ברכות, כמו השיר הידוע".
מה עם חלופת שקד?
"סביר אם נשאל את איילת שקד בעצמה, היא לא תדע מהי. צריך לתת כסף שישפה את ראשי העיר על אובדן הארנונה כנגד כל היתר בנייה. מספרי ברזל".
הדבר השני?
"לפעול במערכת המיסוי בצורה הפוכה – מקלות ועוד מקלות. אף אחד לא חושב על גזר. איינשטיין אמר שלנסות את אותו דבר שוב ושוב ולקוות לתוצאה שונה זו טפשות. כל שר רוצה רפורמה ובסוף מטיל מס על משקיעים. מס רכישה הוא לא מס צודק, אין הרבה מדינות שממסות פעמיים. צריך לתת פה השכלה. מנת פלאפל שנקראת דירה מכילה: 18% מע"מ מינואר, מס הכנסה או שבח, מס רכישה שיכול להגיע ל-10%, היטלי השבחה, דמי פיתוח, דמי הסכמה ודמי היוון. הכל ביחד מגיע ליותר מ-50% מס. אם זו שעת חירום – תכניסו יד לכיס. פתרון נוסף הוא מס שבח כלוא. יש הרבה אנשים שמעדיפים שהיורשים יתעסקו עם המס. אני אומר שצריך לתת טופי למי שמשחרר דירה, כשיש פרס מוגדר בזמן – כך אנשים ישחררו אלפי דירות, אמיתיות. לא כמו שחרור דירות מחיר למשתכן".
והשלישי?
"אין לנו דיור להשכרה אמיתי, בניגוד לכל מדינה מדרג בינוני באירופה. אין לנו את הדבר הזה. הקניינים של חברות הביטוח – זה לא מעניין אותם כי הריבית גבוהה. צריך להפוך את הטבות המס לנדיבות, כי השוק צריך 30 אלף יחידות בשנה. לבדוק שזה 10+10 (10 שנים שכירות עם אופציה, א"י), עם תנאים מינימליים. היות ואין לנו את זה. הואקום הולך לשוק הפרטי. מעלים את מס הרכישה למשקיעים, אבל צריך לזכור: בלי דירה להשקעה – אין דירה להשכרה".
כדי להבין את גודל משבר ההיצע, די להסתכל על הנתונים הקיימים. אם ישראל תזדקק ל-100 אלף דירות בשנה והיא בונה 60 אלף (לכל היותר), עד שנת 2040 הפער יהיה כמעט בלתי ניתן לגישור.
אבל עזבו את זה, גם אם היה מתברר שישראל יכולה להדביק את הפער באמצעות ריבוי טבעי בלבד, כלומר 60 אלף דירות בשנה – לא בטוח שהיא הייתה עומדת ביעדים האלה, במיוחד כשאנחנו רואים את המספרים השנה – סביב 55 אלף דירות. גם מניין הדירות הלא מכורות, מתברר, יוצר הטעיה מסוימת – כיום, כ-10,555 דירות בערך, מתוך 70 אלף דירות, הן דירות לא מכורות (חלקן הגדול בשלב בנייה) שמוכנות לאכלוס.
בפעם הבאה, כשמספרים לכם על הפערים בין ביקוש והיצע, תוכלו פשוט להסתכל בנתונים האלה ולהבין מדוע משרדי הממשלה ומוסדות התכנון נוהגים, באופן מסורתי, להוציא בחודש דצמבר כל כך הרבה מכרזים לשיווק. בסוף, זה הכל עניין של מספרים – וכרגע, ישראל רחוקה מאוד מהיעד השאפתני שהציבה לעצמה.
