חישוב פשוט מאחורי ההחלטה של יותר מ-11 אלף איש שנהרו בדצמבר למשרדי המכירות מעלה תהיה: האם הם לא ידעו שחסכו אלפי שקלים בלבד ברכישת דירה לפני עליית המע"מ? ואם זו לא הסיבה, למה זה מה שמספרים לנו? עו"ד חגי אדורם סבור: "החלק הקטן הוא המע"מ". וגם: ממה המשקיעים צריכים להיזהר?
נתוני הלמ"ס לא הותירו מקום לספק: הציבור הישראלי הסתער על דירות בחודש דצמבר. גם גדולי הפסימיים של עולם הנדל"ן, אלה שמאמינים שמחירי הדירות עומדים להתרסק, לא יכולים להסתיר את הנתונים: 11,261 דירות נרכשו בחודש אחד, רגע לפני עליית המע"מ. מי שרוצה לעצום עיניים, יכול – אבל האמת כתובה באותיות קידוש לבנה: לא הייתה שום סיבה לנהור למשרדי המכירות בדצמבר ביחס לכל חודש אחר.
מי שרכש דירה בשל הרצון לנצל את המצב לפני עליית המע"מ – כנראה עשה חישוב לא נכון. מספרים לנו שהרוכשים רצו למשרדי המכירות. אומרים שהם עמדו בתור רק כדי לקבל הנחה של 1% ברכישת הדירה ומציגים בפנינו נתון שקשה להתווכח איתו: משכנתאות בגובה 13.8 מיליון שקל בחודש דצמבר (והנה מה שלא מספרים לכם על כך). אבל האמת רחוקה משם.
מי שמאמין לנתונים, עשוי להתבלבל: האם נושא המע"מ כל כך משמעותי? לפני שנצלול למספרים, הנה כמה נתונים שיעזרו לכם: בהשוואה לדצמבר 2023, מדובר בעלייה של 85% ברכישת דירות, ואם רציתם להשוות לשנת 2022, שהחלה בשיא של מכירת דירות – מספרים שנחלשו מעט בגלל עליית הריבית – אז מדובר בעלייה של 58%. אם חשבתם שמדובר בעיקר בדירות בהנחה וזה מה שעומד מאחורי הנתונים, אז גם את זה בדקנו: 9,872 דירות נמכרו בשוק החופשי – הרוב הגדול. במספרים, זה 79% יותר לעומת החודש הקודם.
מה אנחנו רוצים לומר? שאולי חלק מהרוכשים שישבו על הגדר חיפשו תירוץ כדי לקנות דירה. שימו לב לנתונים הבאים: דירה ממוצעת בישראל עולה 2.3 מיליון שקל. נניח שאדם רכש דירה תוך ניצול מבצעי הקבלן במחיר הזה, שילם רק 15% מקדמה. במקרה כזה, הוא שילם 345 אלף שקל, והשאר, 1.955 מיליון שקל, הוא אמור לשלם בסיום. כלומר, מה הוא בעצם חסך? את עלות המע"מ במקדמה, הנאמדת במקרה הזה באלפי שקלים בודדים (קצת פחות מ-3,000 שקל).
עכשיו ניקח מצב קיצוני יותר: נניח שאדם רכש דירה מוכנה ושילם את כל הכסף בחודש דצמבר. המקרה הזה, אתם יודעים, הוא די נדיר. אז נניח גם שהוא רכש דירה יקרה יותר, בסכום של 2.8 מיליון שקל והביא איתו מזוודה מלאה במזומנים. במקרה כזה, שימו לב, הוא חסך 23,931 שקל.
כשמסתכלים על הסכומים האלה, שחוסכים בסך הכל 0.85% ברכישת הדירה, חייבים לשאול: האם מי שרכש את הדירה לא מבין את המתמטיקה? הרי בסוף, עניין חיסכון המע"מ הוא כל כך שולי. אם בכל זאת לא השכנעתם, שאלתי אדם שרכש דירה באזור השרון במחיר של 3.5 מיליון שקל מדוע הוא מיהר, אחרי שישב על הגדר זמן רב כל כך. התשובה שלו לא הייתה מספקת: הוא קיבל גם מבצע מימון. במקרה כזה, הוא חסך אלפי שקלים בודדים בלבד, וזאת אחרי שישב על הגדר ונמנע מלרכוש דירה במשך שנתיים, אז מחירי הדירות בסביבה היו נמוכים ב-22%.
מה הרוכשים לא יודעים? שלעתים היזם מעלה את המחיר בהתאם להנחה שהלקוח מקבל על המע"מ. הלקוח לא יודע את זה וגם לא בטוח שמנהל המכירות מבין את התחשיב. בשורה התחתונה, חלק מהיזמים עימם שוחחנו טענו שהרווח היזמי שלהם לא נפגע בעקבות המהלך, כי הוא האיץ את קצב מכירת הדירות ובמקביל – אפשר להם לקבל כסף נזיל בריבית נמוכה (הלוואת קבלן).
"כשאנחנו מסתכלים בראיה רחבה, רואים שישנה עלייה רציפה ועקבית במחירי הדיור שמסתכמת ב-7.3% במשך שנה. כשנתבונן על השנה הזאת וניזכר שמדובר במלחמת חרבות ברזל האכזרית, הקשה והארוכה ביותר מקום המדינה מבינים שיש לתת משקל יתר לכך שהציבור נותן אמון בסקטור הנדל"ן והדירות במדינת ישראל ושומר על אופטימיות", אומר עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בנייה. "מצד שני, היא לא יכולה להוות תחליף להיעדר הניהול של ממשלת ישראל במשבר הדיור. אפשר היה לעשות 3 פעולות מנע".
כמו טיפול נכון בשוק השכירות, כי מחירי השכירות רק הולכים ועולים?
"שלושה דברים: לייצר שוק מוסדי בשכירות ארוכת טווח, מה שלא קורה בשל סביבת הריבית שלא אטרקטיבית. הקניינים של הגופים הפיננסיים מעדיפים למסור כסף טיפש בפק"מ בבנק. הדבר השני הוא החלטת האוצר, שהתעקש להאריך את משך ההטבות לגופים הפיננסים מ-5 ל-10 שנים. לא אטרקטיבי בכלל לגופים הפיננסיים להחזיק דירות במשך 10 שנים עד שיוכלו למכור בחזרה לשוק. לכן מה שיש בכל מדינה בדרגה בינונית באירופה לא קיים בישראל – דיור מסובסד בשכירות הוגנת לעשר שנים, עם אופציה לעשר שנים נוספות".
ומהם הדברים האחרים?
"הדבר השני שהייתה צריכה המדינה לעשות: מערכת מס, גזרים במקום מקלות. הציבור הישראלי אוהב טופי. אני מדבר על שחרור הרווחים כלואים, המבצע שהניב לאוצר מיליארדי שקלים. דבר שלישי: מתן כסף חי לרשויות. עד שלא יקרו, במצטבר, נמשיך לראות בכל שנה את הזינוק במחירי הדירות. תא השטח שלנו קבוע ולא השתנה, ומאידך – האוכלוסיה גדלה בכל שנה, יותר אנשים מתחתנים ומתגרשים וצריכים שתי דירות ויותר נולדים. כל אלה צריכים מקום לגור בו".
ובכל זאת, איך אתה מסביר את מה שקרה בדצמבר?
"בדצמבר היה טירוף מצטבר של שני דברים: החלק הקטן לדעתי הוא מע"מ. הדבר השני הוא המבצעי מימון וההטבות של הקבלנים".
אבל הם היו כאן כל הזמן.
"נכון. המבצעים קיבלו תאוצה כי קבלנים העניקו הטבות מימון של 85/15 ומבצעי מימון ללא הצמדה, אותן הלוואות בלון של עד מיליון וחצי שקלים, ששם החברה היזמית משלמת את הריבית ל-18 או 24 חודשים. זה כנראה שילוב של שני הדברים. מצד שני, יש ממה להיזהר".
מה למשל?
"גורמים בכירים באוצר החליטו לסמן כמטרה את ה'פליפרים', שרוצים לעשות סיבוב ולמכור את הדירות לפני קבלת החזקה ברווח ניכר, כששילמו 20 אחוז מקדמה ועלולים לראות בהם לא כמשקיעים אלא כסוחרים. משקיע משלם מס שבח של 25%, אבל אם עברת להגדרת סוחר אתה נכנס לתוך משטר מס של מס הכנסה, תשלם מס יסף ומע"מ של 18% שיפגעו משמעותית ברווח. אם רשות המסים תזהה 2-3 עסקאות כאלה אצל אותו אדם, ייתכן שיזומן לחקירה ויגדירו אותו כסוחר. המס הוא 50 אחוז פלוס המע"מ ולא צריך חקיקה בשביל זה. בפקודת מס הכנסה קיימת גם עסקת אקראי, אפשר להגדיר אדם כסוחר ולא כמשקיע וזה דבר מהפכני שהציבור לא מודע לו. כלומר, אם משקיעים רכשו דירות כאלה ללא הבחנה – ייתכן וייענשו".
