נתוני מדד המחירים לצרכן שהתפרסמו השבוע מצביעים על המשך המגמה בשוק הדיור: המחירים ממשיכים לרדת. נכון, הם יורדים החודש בשיעור קטן של 0.2% בלבד, אבל הוא עוד אזיק בשרשרת – וכשמחברים אותו מגלים ירידה כוללת של 7% במחירי הדיור השנה.
אי אפשר לטעון שהמדינה לא מחפשת פתרונות, אבל אפשר לחלוק על הדרך. היא מנסה לבנות לגובה דרך התחדשות עירונית ומניפה את הגרזן על המשקיעים דרך כלי המיסוי. השאלה החשובה היא האם זה הפתרון הטוב ביותר – מה יקרה כשריבית תרד, כשהשרשרת תעלה, ואז מדינת ישראל תקבל מכה כואבת. האם הפתרון ברמת ההיצע נפתר? האם בונים מספיק התחדשות עירונית? האם המדינה שכחה את משכירי הדירות, שמשלמים עשרות אחוזים יותר בשנה האחרונה?
עו"ד חגי אדורם, המייצג חברות בניה, מספר לנו שהפיתרון עדיין רחוק, שהמגמה הנוכחית היא בסך הכל, במילים שלנו – עבודה בעיניים. "ירידה של 0.2%, זה דבר טוב ולא רע – אבל אני מזכיר שהיא מגיעה אחרי רצף עליות של 20% בשנה. אם מדינת ישראל רוצה לשמר את המגמה, אי אפשר רק להתפלל, היא צריכה לעשות צעדים", הוא אמר. "יש כרגע ריבית גבוהה יותר מ-2022, זה נכון, אבל בהחלטת הריבית האחרונה לא נרשמה עליה. אנחנו כבר לא באווירת מלחמה. גם אם יש מחלוקת פוליטית, ומקווה שיגיעו לפשרה בעניין הזה, עדיין אנשים נולדים כאן. ישראל זה לא ארה"ב וטקסס, אין לך שטחים בלי הגבלה. בהנחה שאנחנו לא מתכננים לפלוש למדינות שכנות, חייבים לבנות קומה ב' למדינת ישראל – אחרת מחירי הדירות לא ימשיכו לרדת".
אבל הביקושים ירדו.
"עד 2040, על פי הנתונים – יהיו חסרות במדינת ישראל 2.6 מיליון דירות. זה לא מתבסס על אנטישמיות או על גלי עליה מרוסיה, צרפת או מדינות אחרות באירופה – אלא על גידול בקו ישר של אוכלוסיית ישראל. כמו שהיום יותר צפוף בכבישים בהשוואה למצב לפני 5 שנים, כך יהיה יותר צפוף בדירות".
השאלה הגדולה היא לא כמה יורד עכשיו – אלא האם לא תהיה התפרצות מחר.
"באזורי ביקוש לא רואים התחלות בניה. יש 'ברקס', יש ירידה, אבל אם אנחנו לא רוצים שיהיה לנו זיכרון קצר, צריך שנזכור: אחרי כל עצירה באה התפרצות. אגב, היא תמיד יותר גדולה מהקודמת. תראה מה קרה – אחרי תכנית מע"מ אפס של לפיד שכשלה, באה התפרצות. אחרי מחיר למשתכן של השר כחלון, באה התפרצות וגידול קטסטרופלי בביקושים. זאת ההערכה הרווחת – אם לא יעשו שינויי שורש, לא שינוי קוסמטי, לא נוכל להצליח".
בראיון ב"ביזפורטל" בחודש אפריל אמרת שהממשלה חייבת לעשות מספר שינויים, כולל בדיוק להשכרה לטווח ארוך, הורדת מס הרכישה ויותר התחדשות עירונית. יש עוד כלים?
"הדבר הראשון שהיא חייבת לעשות הוא לקחת את 10 חברות הבניה הגדולות והאיתנות בישראל בחלוקה למחוזות – ירושלים, צפון, דרום ומרכז ולתת להן יעדים של בניית 30 אלף דירות להשכרה ארוכת טווח, ל-10 שנים פלוס אופציה ל-10 נוספות".
אתה חי בישראל?
"מדינות מדרג בינוני באירופה עושות את זה. זה מקובל ב-OECD, וגם באנגליה – דיור מפוקח להשכרה ארוכה. לא כל אחד יכול לקנות דירה ממוצעת, ואני לא מדבר על תל אביב – אלא על דירות של 3.5 מיליון שקל. דירה לא צריכה לעלות מיליון דולר, ואני מדבר על ראשון לציון, אור יהודה ועוד".
התחדשות עירונית היא דווקא כן עושה.
"כולם מדברים על התחדשות עירונית, ויש התקדמות ניכרת, אבל ברגע שהקימו את הרשות הארצית להתחדשות, צריך לתקצב אותה ביותר כסף. אני מדבר על מיליארדים, לא על גרגירים. ראשי הערים לא רוצים דירות כי הן גרעוניות, ואני אומר לך את זה כיו"ר ועדת הערר לארנונה מזה 15 שנה. במסחרי הארנונה גבוהה פי 3 ממגורים. למגורים צריך גם בתי ספר, גנים, טיפת חלב ובתי כנסת – זה כסף. למשרדים – אתה לא שום דבר מלבד פינוי אשפה. גם מבחינת הכנסות וגם מבחינת הוצאות הן רוצות משרדים ומסחר, אחרת הם מקלות חרדה מצפיפות. מה ניסו לעשות? ראשי הערים רבו על ארנונה, להעביר מכיס של אחת לאחרת. בפועל, אף עירייה לא תוותר על עשר אגורות לטובת עיריית שכנה, הן יילכו למשפטים 100 שנה ולא ישלמו. כמו שטענתי בעבר, המדינה צריכה לתקצב עיריות, לתת להן כסף תמורת היתרי בניה. רק זה הפתרון. 5,000 שקל לדירה, 10,000 שקל לדירה, מה שצריך לעשות מבחינת ההיוון. אתה תראה איך ראשי הערים מסירים התנגדויות, כי הם תמיד רוצים כסף כאן ועכשיו. איינשטיין אמר על זה פעם משפט חכם".
ועדיין, הן עושות אותו דבר ומצפות לתוצאות שונות.
"כל שר שיכון חדש שבא, רוצה לעשות מהפכה דיור, אבל בסוף מה? הוא מעלה מס רכישה. אני אומר הפוך, במקום מס בצורת מקלות שכבר חלודים ומתפרקים, תחשבו על הצד של הגזרים. לפני לא הרבה שנים היה מבצע של רשות המסים, 'שחרור הכספים הכלואים בחברות'. אמרו 'בוא נעשה מבצע חלון, ניתן לכם שנה, מי שימשוך הביתה את הרווחים הכלואים בחברות יקבל שיעור מס מוטב'. הבעיה היא שהישראלים קונים ארטיק רק כשהמוכר צועק שהוא הולך. ואת זה המדינה ניצלה. את אותה הצלחה צריך לקחת למיסוי מקרקעין – לעשות שחרור רווחי מס שבח בדירות כלואות. יש המון כאלה, לא במחיר למשתכן כשבעוד 7 שנים תקבל מפתח, כשאתה לא יודע אם תקבל דירת 5 חדרים בקומה 12 פונה לים או דירה בקומה 2 שפונה לחדר זבל".
ואז ישתחררו דירות.
"בדיוק. קח דירות של קשישים שיודעים שיש מס שבח, 100 אלף שקל נניח, לא סכום בשמיים, אין להם כוח לזה. הם אומרים: 'שהיורשים שלי יתעסקו עם זה'. תן מבצע של 50% הקלה במס שבל ותראה איך ברגע בפתח תקוה, רמת גן ותל אביב משתחררת לשוק זריקת ויטמין דירות, דירות מוכנות, רק שלם וקח".
סובסידיה ממשלתית זו המצאה שלנו?
"אם ימשיכו לחלק כסף, כאילו המדינה הפכה לאראלה ממפעל הפיס, בלי שום חסם, גם אנשים מאוד עשירים או אמידים יקבלו הטבה של 1.5 מיליון שקל. אין בזה הגיון ברמה המדינתית. אף מדינה לא עושה הגרלה, סובסידיה. זו אכן המצלאה ישראלית. כל עוד ימשיכו עם לחם השעשועים האלה, אני אומר שנתוני המאקרו יילכו ויחריפו".
