תופעת העולים שצפויה להעלות את המחירים ידועה, אבל לאחרונה יהודים רבים, בעיקר ממערב אירופה, מתעניינים ברכישת דירה בלי לעשות עלייה. הסיבה: הם רוצים לרכוש "תעודת ביטוח". איך זה ישפיע ומה הפתרון האמיתי להורדת מחירי הנדל"ן?
המשרדים של הקבלנים פועלים במתכונת מצומצמת. הריבית גבוהה, מצב הרוח הלאומי עדיין ירוד ואנשים לא רוצים לקנות דירה בתקופה הזאת. רואים את זה בדוחות הכספיים של חברות הנדל"ן, קצב המכירות ירד באוקטובר-נובמבר ב-80%-90% בדוח של אזורים ונראה שזו מגמה כללית, אם כי בשבועות האחרונים יש התאוששות.
החברות מכינות אותנו לקראת העתיד לבוא – כולן, כמעט בלי יוצא מן הכלל, מדווחות בימים אלה על השפעת מלחמת "חרבות ברזל" ועל האטה צפויה במכירות. זה כמובן צפוי, ובמקביל לירידה בכמות העסקאות שהיא הואצה מאז המלחמה, בהמשך לשנה גם כך של ירידה דרמטית בהיקף העסקאות, גם המחירים יורדים. מבדיקת ביזפורטל בשטח עולה כי הירידות הן לפחות 7%, יש גם מקומות של 10%.
השאלה מה יקרה אחרי המערכה המורכבת והגדולה בדרום ואולי גם בצפון. השאלה הזו מעסיקה רבים. חלק צופים התפרצות ביקושים, אחרים, כמו מנכ"ל ארי נדל"ן יוסי אבו, צופים שדווקא מחירי השכירות יזנקו ואילו מחירי הדיור יעלו בצורה הדרגתית. מה שאף אחד לא לוקח בחשבון, הוא תופעת שנראות כאילו הן בשוליים, אבל משפיעות מאוד. הבאנו כאן לאחרונה את המספרים של היהודים שמתכוונים לעלות לישראל בשל אירועי האנטישמיות. אבל לאחרונה, כך מדווחים הקבלנים, יש התעניינות של יהודים ממדינות אירופה בנוגע לרכישת דירות, על אף שחלקם עדיין לא מצהירים שהם עושים עלייה. בקרוב, הם אומרים, לא בטוח שזאת תהיה תופעה בשוליים.
קונים דירה בלי לעלות לישראל
"כולם מדברים על עשרות אלפים של רוכשים מחו"ל, שינהרו לכאן בגלל צלבי קרס ומגני דוד על הבתים, אבל לא מבינים את גודל השעה – יהודים בכל בעולם מכניסים מזוזות לבתים כי הם חוששים לשלומם. בארה"ב הרגו קשיש בזמן הפגנה, אז מה נשאר?", אומר עו"ד חגי אדורם שמייצג גופים וחברות בנייה. "צריך להבין האנטישמיות עלתה באלפי אחוזים. ולכן יהודי התפוצות מחפשים כאן דירה. הם רוצים פוליסת ביטוח למקרה שירצו בעתיד לעלות לארץ. הם יקנו דירה בזמן הקרוב, ובשעת השין יעלו לכאן. וכן, הם יכולים לקנות גם בעוטף, גם דירות יד שנייה וגם על הנייר, שייבנו במשך 3 השנים הקרובות. אין לי ספק, אחרי המלחמה זה מה שיקרה".
ההתעניינות מגיעה בעיקר ממערב אירופה?
"הם מגיעים מהמדינות בלגיה, צרפת, אנגליה ואוסטריה, אבל גם מארה"ב".
כלומר, לרוב אנשים עם יכולת כלכלית.
"בדיוק. כולם יודעים שתהיה עוד חודש או עוד חודשיים הפוגה משמעותית. ישראל תגיד שתם הטקס ואז יתחילו לדבר על רכישת דירות חדשות. המשקיעים יטפסו על העץ הזה. אז בטווח המיידי יימשך עוד קצת דשדוש אבל בטווח הבינוני ואילך נראה התפרצות, עלייה ונהירה – בדומה למה שראינו אחרי הקורונה. יש לי גם נימוק לעניין הזה".
שוב אנטישמיות?
"לא. תמיד לפני המלחמה חל פיחות מוכח בהתחלות הבנייה, גם בגלל הנושא של הריבית הגבוהה, אבל אנחנו באותה רמת ריבית כבר תקופה ממושכת. להערכתי, לאחר המלחמה, כדי לתמרץ את המשק, צפויה להיות הורדת ריבית על חשבון הורדת הגירעון – מה שיעודד את הציבור לקחת משכנתאות".
מה עוד יקרה אחרי המלחמה?
"כל אלה שאין להם ממ"ד ויספגו טילים, בפרט כאלה עם ילדים, יגידו ש'יעלה כמה שיעלה'. זוגות צעירים שמדברים איתי אומרים שהם לא מאמינים שיהיה טוב יותר. לכן, הם ירכשו דירה. בסוף, נתוני המאקרו לא משתנים, תינוקות נולדים גם במלחמה. אני מתבסס על האוכלוסיה הקיימת היום במדינת ישראל. אנחנו מכירים את הטבלאות, בכל שנה נולדים כאן יותר. כל הדיבורים על קיצור הביורוקרטיה, עם יד על הלב, לא מצביעים על 'שובר שוויון'. מדברים על מסלול רישוי של אדריכלים, אבל על הכביש זה לא קרה.
"לא ישפכו מיליארדים לרשויות כי נהיה בגירעון. מה שהיה הוא שיהיה. אין לנו קרקעות במרכזי ערים פרט להתחדשות עירונית שלוקחת בימים טובים 10 שנים. עד שחותמים – 7 שנים לרישוי ועוד תכנון 3 שנים לביצוע. יפה מאוד שאולי הוציאו מכרז בקריית גת ודימונה, אבל אתה לא רואה שם היענות. מי שמחפש דירה בקו השני והשלישי – יש מבצעים אבל מצב הרוח לא טוב. בסוף המלחמה תיגמר ואז כולנו נחזור לאותו שוק נדל"ן ונשאל מה נשתנה".
ומה נשתנה?
"מתברר שלא הרבה. הציפייה היא שבטווח של של שני רבעונים אחרי המלחמה נחזור לרמת ביקושים גבוהה".
עד מתי? הרי המחירים לא יכולים לעלות עד אין סוף. יש גבול מסוים. לא הגענו אליו?
"בוודאות זה ייעצר מתישהו, בגלל הנושא של המימון ואי הגידול בשכר בהלימה לגידול בעלות המגורים. בסופו של דבר יהיה שיווי משקל. כל עוד אנשים יקבלו הלוואות יקרות הם ימשיכו להתאמץ ולקנות. זה לא יימשך עד אין קץ. אין מוצר ריאלי שמטפס תמיד.
"הוא יגיע עד עצירת הגידול ברמת ההכנסות ואי היכולת לקבל מימון, אלא אם יגיע משיח והממשלה תעשה 3 דברים קריטיים: 1. שכירות לט"א, בפיקוח ממשלתי, ל-10 שנים עם אופציה ל-10 שנים נוספות. במקביל, לשנות את המכרזים של רמ"י כך שיתאימו ולשפר את הטבות המס שיפתח לקבלנים את בלוטות החשק. בסוף, 'פק"ם טיפש' חי יפה ומקבל ריבית יפה עם תשואה גבוהה יותר. כיום, לא כלכלי ליצור פרויקט כזה. 2. העיריות מנהלות את המדינה ולא השלטון המרכזי. תמ"א 38 מתה, מנסים להנשים אותה עם חלופת שקד, אבל אף אחד לא עשה את זה ורוב העיריות לא רוצות אותה. הן רוצות שכונות ולא בניינים כי אין להן תקציבים והארנונה גרעונית. 3. אפשר לפתור את זה דרך הורדת מס הרכישה. מי שימכור דירה תוך שנה, יקבל 50% הנחה במס. יש כיום היטל השבחה, מע"מ 17% הטלי פיתוח – בסוף, אתה קונה ב-3 מיליון שקל וכמעט חצי זה מיסים.
"לסיכום, אם יטפלו בשכירות לטווח ארוך, יעניקו תמריצים לעיריות כ'כסף חי' כנגד כל היתר בניה ויתנו הקלות מס לתושבים – יצליחו".
